Tôi đang sở hữu 200 m2 đất ở đô thị (10x20m),ónênbánmđấttrungtâmĐàLạan vị trí góc hai mặt hẻm xe ôtô đường Lý Nam Đế, phường 8, TP Đà Lạt. Lộ giới trước nhà 8 m. Tôi đã xây dựng một nhà ba tầng bằng vật liệu nhẹ, tổng diện tích sàn gần 300 m2, gồm 8 phòng ngủ, 9 nhà vệ sinh và một sân vườn. Hiện tôi còn một khoản vay ngân hàng 500 triệu đồng.
Mong chuyên gia và độc giả tư vấn tôi có nên bán bất động sản trên thời điểm này? Nếu giữ lâu dài, tôi có thể khai thác bất động sản này như thế nào?
Độc giả Lê Thiên Vỹ
Bất động sản Đà Lạt nhìn từ trên cao. Ảnh: Phước Tuấn
Chuyên gia tư vấn:
Trước khi quyết định có nên bán một bất động sản hay không, bạn cần xác định mục tiêu hàng đầu là gì. Đó có thể là vì đạt lợi nhuận kỳ vọng, cần dòng tiền trả nợ ngân hàng, rút vốn cho hoạt động kinh doanh hay vì có cơ hội đầu tư khác hấp dẫn hơn. Mục tiêu khác nhau sẽ có chiến lược bán, giá kỳ vọng và tính cấp thiết khác nhau. Vì bạn không đề cập đến một mục tiêu cụ thể nên tạm thời bỏ qua tính cấp thiết của việc bán bất động sản này. Tức là bạn chỉ bán bất động sản khi được giá tốt và sẽ giữ nếu thị trường không khả quan.
Theo dữ liệu sơ bộ của chúng tôi, giá bất động sản khu vực phường 8, TP Đà Lạt đã tăng hơn 60% từ năm 2019 đến nay. Như vậy, giá đất tăng bình quân 14% một năm, một mức tăng trưởng khá tốt tại khu vực trung tâm thành phố xét trong dài hạn.
Một nguyên tắc đầu tư bạn nên lưu ý là bất động sản có vùng giá thấp thường có tiềm năng tăng trưởng cao hơn những bất động sản có vùng giá cao. Ngoài ra, những khu vực có quá trình đô thị hóa chưa diễn ra quá nhanh, sẽ còn nhiều dư địa phát triển hơn những khu vực đã hoàn thiện sớm hơn trước đó. Ví dụ, cùng trong khu vực dân sinh đông đúc, bất động sản ở đường Lý Nam Đế, phường 8 vào khoảng 40-55 triệu đồng một m2 thì những khu vực có đơn giá thấp hơn, trong khoảng 20-30 triệu đồng một m2 sẽ có tốc độ tăng trưởng bình quân trong dài hạn cao hơn.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản nói chung và khu vực Đà Lạt nói riêng vẫn còn khó khăn. Nếu cần thanh khoản nhanh, thời điểm này bạn sẽ phải giảm giá để thu hút người mua. Số tiền sau khi bán nếu tiếp tục đầu tư bất động sản, bạn cần tìm được một bất động sản có giá rẻ hơn so với thị trường để tối ưu khoản đầu tư mới và giảm bớt rủi ro. Để mua được bất động sản có mặt bằng giá rẻ, bạn buộc phải di chuyển khu vực vùng ven xa hơn. Phương án này yêu cầu kinh nghiệm khảo sát và săn tìm bất động sản bởi sau giai đoạn sốt đất, mặt bằng chung thị trường đều đã tăng giá khá cao.
Nếu chỉ cần dòng tiền khai thác để trả nợ cho khoản vay khá nhỏ là 500 triệu đồng hoặc hỗ trợ chi phí sinh hoạt, bạn nên giữ lại căn nhà để hưởng lợi từ tăng giá vốn mà vẫn có dòng tiền cho thuê hàng tháng. Với kết cấu căn nhà hiện tại của bạn, phương án phù hợp là kinh doanh loại hình lưu trú du lịch. Tuy nhiên hiệu quả kinh doanh phụ thuộc vào năng lực quản lý, vận hành của bạn cũng như tình hình phát triển du lịch của Đà Lạt trong thời gian tới. Để thu hút khách thuê, bạn cần chuẩn bị thêm chi phí cải tạo, sửa sang và thiết kế nội thất.
Do vậy, bạn cần xác định mục tiêu hàng đầu đối với bất động sản này là gì để lựa chọn phương án nên bán hay giữ để khai thác thời điểm này.
Ông Tạ Thanh Tùng
Trưởng phòng Bất động sản
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT